孙某房屋纠纷一案再审答辩意见

孙某房屋纠纷一案再审答辩意见

答辩人（再审被申请人）：霍某，女，

答辩人（再审被申请人）：孙某，男，

就再审申请人邵某不服辽宁省大连市中级人民法院（2009）大民二初字第686号民事判决，申请再审一案，提出答辩意见如下：

该判决认定事实清楚、适用法律正确，再审申请人的申请再审的事实和理由不能成立，应当依法驳回其再审申请。具体事实和理由如下：

再审申请人与杨某、《半岛晨报》编辑部恶意串通，损害第三人（再审被申请人）利益的证据确凿、事实清楚。

2005年1月13日，再审被申请人向杨某（再审第三被申请人）出具的代理房产买卖的《委托书》，明确规定代理人杨某的代理权限为“办理房产买卖手续并代收售房款”等相关事宜，“没有关于以售房款支付广告费的内容，亦没有关于商品房抵值合同所约定的内容”（见大民二初字第686号民事判决书第2页）。

然而，在2005年1月18日，杨某以再审被申请人的名义与《半岛晨报》编辑部签订的《房屋买卖协议》第二项明确约定：“乙方需根据甲方要求随时办理上述房屋的销售和过户手续，将房屋过户给甲方或其指定的第三人；”第三项明确约定：“甲方如对外销售上述房屋，乙方应积极配合看房。”显然，在这一协议中，不仅乙方（再审被申请人，下同）同意以自己房屋的价款抵付他人所欠甲方广告费的内容约定超过了授权范围，而且在这一协议签订时，《半岛晨报》编辑部就已经和杨某商定了“将房屋过户给甲方指定的第三人”这种“抵值”方式。

2005年12月30日，时隔近一年之后，杨某以再审被申请人的名义与《半岛晨报》编辑部签订的《补充协议》第一项进一步明确约定，为“抵顶”广告费，乙方将其所有的三套房屋“以单价2600元每平方米的价格出售给甲方指定的第三人邵某”；第五项也明确约定：“上述房屋的出售和过户事宜由乙方与甲方指定的第三人另行签署”。这次，不仅限定了乙方出售房屋的价格，而且明确了甲方指定的第三人就是再审申请人邵某，同时还明确了出售和过户的具体做法（实际做法与过程也正是和他们事先的安排一样发生的）。

作为《半岛晨报》指定过户（购买）的“第三人”，又是《半岛晨报》编辑部广告经营中心的职员，邵某本人明知是报社公示出售的房屋（见《再审申请书》第7页），而与其办理合同手续的又是同在本中心“主要处理与房产相关的抵值和处理工作”（2006年6月21日杨某在西岗区法院涉案开庭时的作证笔录）的同事杨某，在这种情况下，不论其如何坚称《半岛晨报》（其本单位）和杨某本人（其同事）事先没有就涉案房屋买卖的原因和细节与其进行过沟通和说明、事前也不知道除了其本人买房以外的任何事情，都是不可能、也不可信的。更何况，再审申请人在与杨某签订的“房地产买卖契约”第一项中已明确指出：“乙方已对甲方所要出售的房地产做出了充分了解”。换言之，再审申请人邵某把自己签订合同时说成是单纯的、善意的从杨某处购房的当事人，不可能是事实。自己从本单位和同事处购买第三人的房屋，又被本单位指定为过户（购买）人，自己却不知道其中任何内清，说这话恐怕谁也不会相信。

再审申请人在《再审申请书》第7页明确承认：“2005年底，再审申请人看到报社公示的售房信息”后协议购买房屋的。一审重审开庭时，再审申请人再次承认了“是在05年年底见到报社公示要处理房屋时”才购买的这一事实，并且承认“签署合同的同时报社就把原告方的产权证的原件交付给了第二被告（再审申请人）”（见一审重审卷宗第12页），即再审申请人是直接与报社办理的相关手续而实际上不是与作为再审被申请人代理人的杨某。二审开庭时，再审申请人仍然强调“报社只是处分自己的财产”（见二审卷宗第33页），即其在签订合同时，对实际上是报社在处分再审被申请人的财产是明知的。

《再审申请书》第8页中又明确承认：“因为针对报社内部员工享受价格优惠，”所以才“同意杨某提出的房屋价款，过户手续等条款”。如果是正常的个人出卖房屋并为本人真意，又何谈由“报社公示”，又何来“报社内部员工享受价格优惠”？再联系到《半岛晨报》编辑部广告经营中心的业务和杨某本人的工作身份，再审申请人在“买房”时，又是以报社内部员工的名义购买的，他对杨某“以报社名义”对外销售这三套房屋的事实是明知的，自然也就知道这不是单纯的与杨某之间的房屋买卖，而是报社内部处理“抵值”房屋，而这恰恰不在再审被申请人的授权范围之内（再审申请人在《再审申请书》第8页中明确承认杨某向其出具了再审被申请人的《委托书公证书》）。

2006年4月，《半岛晨报》作为原告，以本案所涉房屋为标的在西岗区法院起诉。在该案庭审中，半岛晨报明确承认：“合同生效后，原告依约履行，2005年年底将房屋出售（见2006年6月21日西岗区人民法院开庭笔录第5页）。”即半岛晨报明确承认，当时向第三人（再审申请人）邵某出售再审被申请人房屋的，不是杨某及其代理的再审被申请人，而是要“抵值”的《半岛晨报》本身。

对于第三人的私有房屋，被他人公开以单位员工“内部优惠价”出售，这显然已经不是正常的代理买卖和以正常的市场价格销售，而在明知这种情况下，再审申请人还坚称自己是“善意”并以“以合理价格转让”房屋（其所谓“符合当时开发区房屋的市场价格”。见《再审申请书》第9页）并符合善意取得的条件，这只能进一步证明其违背诚信和不实事求是。

另外，再审申请人在《再审申请书》（第8页）中称其是“作为受要约人之一”成交的。那么，其他要约人还有哪些人、又为什么偏偏只与其（一个人）成交呢？因为按照杨某与《半岛晨报》编辑部达成的《房屋买卖协议》和《补充协议》确定的房屋出售价格，与其单位的任何人都是可以同样成交的。

2006年2月27日，再审申请人与杨某签订的《房屋买卖契约》，2006年10月31日杨某向再审申请人出具“收到房屋销售款”的收条。然而，在此之前的2006年4月，《半岛晨报》曾以本案所涉房屋为标的在西岗区法院起诉，法庭也曾传杨某到庭作证（以上事实见大民二初字第686号民事判决书）。对此，作为房屋“买卖人”的再审申请人，身为《半岛晨报》的工作人员，也理应知道。然而，其却在此后的当年10月份，仍然将所谓的“房屋销售款”交付给已经超越代理权限的杨某，这也足见其恶意。

《半岛晨报》明知将再审被申请人的三套房屋“出卖”给了其指定的第三人“邵某”，却又起诉再审被申请人要求“抵值房屋”，这也证明，在这起“买卖关系”中，《半岛晨报》与再审申请人邵某，是作为一方主体存在的事实。

另外，三份《房地产买卖契约》均约定“双方同意2006年2月28日（即签订合同后的第二天）由甲方将上述房地产正式交给乙方”，而实际上并未移交，同时，再审申请人也不是像约定的那样，在2006年2月27日前一次付清了购房款，而是直到2006年10月31日才“交付房款”，其间相隔8个月之久，在此期间，作为不动产买卖当事人的再审申请人，即使是先前不知道的，也应当知道了。

再审申请人在《再审申请书》第7页说明自己的购房目的与动机是“为方便以后将户口迁至大连生活”。但是根据大连市人民政府的规定，购买“二手房”是不能办理户口入连手续的。显然，其所谓的签订合同的“目的与动机”，也是编造和虚假的，这也说明了其行为本身的虚假。

对于以上非正常的“房屋买卖”行为，2009年5月26日，在再审申请人邵某本人的证明中得到了直接且合情合理的解释和说明：

“关于大连开发区倚山里26号楼7-3-1、7-4-1、7-6-1三套房屋，其产权挂在我个人名下，实际是单位的房子，并不为我所有，我也没有为房屋付过款。”

在二审中，再审申请人承认除了所谓杨某出具的“收条”，没有实际交付房款的其他证据。同时陈述了整个房屋“抵值”的全过程，并承认“本案的抵值事宜我们是承认的，但抵值的整个过程是合法有效的”（见二审卷宗第34页）。这无疑是等于承认了自己在“买卖”中对真相的了解及其主观的串通与恶意。

最后，看一下再审申请人与杨某签订的三份《房地产买卖契约》内容。其中有“甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）”的明确表述，即在签订合同前就已经支付并收取了定金（房屋买卖合同通常不会这样），但是却没有写出已经支付的定金数额，也没有证据证明实际发生了定金支付与收到的事实；双方是2006年2月27日签订的“合同”，却约定房款“乙方由2006年2月27日前一次付清给甲方”（其中一份合同一次付清的“一”字漏填）。这些不仅不符合正常签订合同的情况，而且也与合同的“实际情况”不符。如果是真正为自己订立房地产合同，涉及的金额对于个人又不算小数目，不论是哪一方，都不应当出现如此草率、马虎和漫不经心的既不合逻辑也不合常理的条款。由此可以印证上述邵某本人关于“实际是单位的房子，并不为我所有，我也没有为房屋付过款”的说法是事实并且是足以采信的。

总之，通过2005年1月12日《半岛晨报》编辑部签署的关于代理过户案涉房屋的《授权书》、2005年1月18日杨某与《半岛晨报》编辑部签订的案涉房屋的《房屋买卖协议》、2005年12月30日杨某与《半岛晨报》编辑部签订的涉案房屋买卖的《补充协议》、2006年6月21日杨某在西岗区法院涉案开庭时的作证笔录等证据，与2005年1月13日孙某、霍某向杨某签署的《委托书》的内容相对照，代理人杨某超越代理权限并与《半岛晨报》编辑部恶意串通损害第三人（再审被申请人）利益的事实清楚。

同时，上述证据内容和事实环节也都清楚表明和证明，再审申请人明知其同事杨某是以本单位和再审被申请人“双方代理”的身份为报社实现广告费抵值，但却仍然愿意充当“人头”，以协助其单位达到损害再审被申请人利益的目的，而事后为又了实现本单位的恶意目的，又以其“善意取得”的名义，和本单位捆绑一起，主张房屋买卖合同和房屋所有权变更登记的效力。这只能进一步证明，其在涉案房屋的整个“买卖”过程中，都根本无善意可言而在根本上是恶意的。

根据以上事实，再审申请人与代理人杨某签订的《房地产买卖契约》，属于《合同法》第52条第（2）项规定的“恶意串通，损害第三人利益”的无效合同，不符合《物权法》第106条规定的“善意取得”条件，其所有权过户变更是恶意行为，请法院驳回其再审申请，以维护被申请人的合法权益。

（本答辩意见为代理人王利民律师撰写）

2010年7月12日